合同违约的救济措施及法律效果

以刘某诉罗某房屋买卖合同纠纷一案为例

裁判法院：清城区人民法院

承办律师：傅志坚

关键词：违约责任；电子证据；法定解除权

一、案情简介

罗某欲购刘某之房屋，经房屋中介公司撮合，双方约定房屋交易价格360万元整，定金8万元，违约金为交易价格的10%。后罗某交付定金8万元及后交付10万元后，便无力支付其他款项。经法院裁判罗某需对刘某承担违约责任，赔偿刘某违约金36万元。

二、办案思路

本案为一典型的合同违约案例，本所傅志坚律师担任原告一审代理人。律师办案思路集中于如何更为系统的证明罗某的违约行为。谨以此案例作为分析，愿读者订立合同时能够未雨绸缪，养成随手取证的好习惯，以备不时之需。

本案首先对案情的发展进程进行了综合评估。经评估后发现，罗某在房屋已达到过户条件的情况下，多次拖延办理过户手续，且从微信聊天记录中，也可清楚知道罗某存在资金问题，疑似无力交付房款。综合上述证据材料，基本可确定合同买房罗某已无继续履行合同的能力。因此，刘某先以《催款函》的方式进行催款，经催款后罗某仍不付款，进一步明确其已无付款能力后，刘某发出《解除合同通知书》，《解除合同通知书》在到达罗某处时即产生合同解除的法律效力，达到解除合同的效果。

三、论证体系

本案在设计论证体系时，遵循着从“事实到结论”的论证思路，设计论证逻辑如下：

（一）双方签订房屋买卖合同，且合同中对违约行为、违约责任有清楚约定；

（二）整理电子证据材料（微信聊天记录），证明无论是卖方还是房屋中介公司，均有多次催促罗某付款和过户，且从聊天记录中明显得知罗某购房资金链存在问题；

（三）发出《催款函》，经催款后，罗某仍未在合理期限内履行义务，证明其行为已构成严重违约；

（四）发出《解除合同通知书》，罗某重大违约，依法解除合同，合同解除后无继续履行之可能；

（五）起诉违约金，挽回损失。将1-4中所涉及的证据整理后，可形成完整证据链条，证明买方罗某存在重大违约行为，基于合同已解除，且合同中有关于违约责任的明确约定，故诉请罗某依约赔偿违约金。

四、裁判法院及案件结果

清城区人民法院在一审中综合微信聊天记录、《催款函》，明确了罗某因自身原因未能办理过户手续及支付首期房款的行为已构成违约。同时，法院认为因罗某存在违约行为，故刘某发出《解除合同通知书》合法合理，罗某亦未对此提出异议，《解除合同通知书》送达落后后，双方合同已解除。故刘某确认解除合同以及要求罗某承担违约责任的诉请，法院依法予以支持。

法院判决原文如下（隐去各方名称）：“原告刘某与被告罗某及第三人中介公司签订的《房屋买卖合同》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，原被告均应恪守履行。关于被告是否有违约行为，首先，从原告及第三人提供的微信聊天记录来看，第三人一直催促被告办理交易房屋的过户手续，但因被告自身原因未办理。其次，原告通过EMS邮政快遂向被告邮寄送达催款函及解除合同通知书，从快遂单号查询结果显示，虽然自他人代收而不是被告本人签收，但邮件上留有被告的联系电话，根据一般投递惯例，投递员都会联系收件人后征得其同意才交由他人代收，如果收件人拒收或者找不到收件人本人签收，则将作退件处理，故此，对被告抗辩认为来收到上述催款函及解除合同通知书，本院不予采信。再次，原告送达给被告的催款函中明确告知被告在五天内办理过户手续及支付首期房款，被告在收到催款函后既未提出异议，亦未按期限履行合同义务。综上，被告不按合同约定办理房屋过户手续及支付首期房款，已构成违约，事实与依据充分，本院予以认定。由于被告违约，导致原告的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条"当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍来履行"的规定，对原告主张确认双方签订的《房屋买卖合同》已于2017年12月23日解除的诉讼请求，事实与依据充分，本院予以支持。……”

五、律师建议

（一）微信聊天记录的法律效力及取证

微信聊天记录属于电子证据的一种，只要符合证据的合法性、真实性、关联性，就可以作为法院判决的依据。在收集微信聊天记录作为证据时，主要注意事项有：（1）保存原始记录。微信聊天记录容易毁灭，平时应当注意收藏可能有用的语音记录。截图后，原来的聊天记录也应保存，否则对方否认时，将无从查证。（2）注意微信内容的连续性。如果聊天记录涉及语音，语音应未经过处理，具有连续性、真实性。（3）微信语音内容应尽量清晰、准确，双方就所谈论的问题及表态均有明示。（4）尽量搜集除了微信内容之外的其他相关证据来佐证。（5）尤其注重做好微信聊天记录主体的证明手续，建议在聊天时做好聊天对象的姓名备注，且该备注应当是微信主体的全名，不建议备注诸如“张某”、“小王”等不能正确辨识人名的主体。

（二）不履行付款义务的，建议先发《催款函》，然后再发出解除合同的书面通知

我国《合同法》第一百零七条将违约归责原则确定为严格责任原则，合同一方只要违约，无论其是否存在过错或者过错大小，皆应承担违约责任。当违约行为发生后，守约方可请求违约方给付违约金。并且，因一方当事人违约，另一方当事人提出解除合同，合同解除后的预期可得利益损失不属于赔偿之范围，而违约期间给当事人造成的损失包括可得利益，当事人可以依照合同法第一百一十三条的规定，主张获得赔偿。

但如果已经明确对方无法继续履行合同的，应当在经催告后在合理期限内仍未履行时，及时解除合同。《合同法》第九十四条赋予当事人法定解除权，依其规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

当解除合同后，守约方可拿起法律武器，及时维护自身权益，请求违约方承担违约责任，如有造成其他损害的，可请求违约方进行赔偿。此外，应在订立合同时，注意约定好合同双方的通讯地址，明确收件人、联系电话等信息，以便在一方违约时能够通过约定的送达地址寄送解除合同的通知，这在司法实践当中更加有利于守约方维护自身合法权益。

六、结语

通过本案例，旨在说明在现代的经济运行环境中，在依法治国的大背景下，各方均应高度重视按合同约定履行合同义务，否则将面临巨大的法律责任和经济赔偿。